Immobilien kaufen und vermieten ein gutes Geschäft?

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Wenn sie darüber nachdenken Immobilien kaufen und vermieten zu wollen, dann sollten sie diesen Artikel lesen. Ich werde ihnen von meinen Erfahrungen berichten und ihnen Tipps geben. Ist es ein gutes Geschäft und wie hoch sind die zu erwartenden Renditen?

Vorwort

Als ich vor einigen Jahren meine erste Immobilie kaufte, hatte ich auch das Ziel diese dann zu vermieten. Nur hatte ich eigentlich gar keine Ahnung, worauf es eigentlich ankommt und was man beachten muss. Glücklicherweise habe ich einige Freunde, die schon Wohnungen und Häuser hatten und mir helfen konnten. Zudem gab es ja auch das Internet und Bücher als Informationsquelle. Seit dem habe ich mich stets weiter gebildet, da mir das Thema Spaß macht.

Mit einen Basiswissen habe ich dann die erste Wohnung gekauft. Dabei handelt es sich um eine 30m² große Einheit und dafür habe ich 20.000€ bezahlt. Zudem bezahlte ich ca. 3.000€ an Nebenkosten. Die 20.000€ hab ich finanziert und die 3.000€ hab ich aus meinem ersparten bezahlt. Die damalige Nettokaltmiete betrug 5,50€ / m² und somit 30 x 5,5 x 12 = 1980€ / Jahr. Die Bruttomietrendite betrug 9,9% und war somit sehr gut. Auch die Eigenkapitalrendite von 16,4% war im grünen Bereich.

Nach zehn Jahren war diese Wohnung ca. 60.000€ Wert. Innerhalb dieses Zeitraums wurden aus den eingesetzten 3.000€ dann 60.000€ – Restschuld von 12.000€ = 48.000€. Das ist ein Rendite von 32% pro Jahr. Ich denke das ist gar nicht so schlecht oder? Das Risiko ist auch überschaubar, wenn man bedenkt, dass ich nur 3.000€ eingesetzt habe. Auch sie können das erreichen, wenn sie ein paar Dinge beachten.

Immobilien-kaufen-und-vermieten

Was ist beim Kauf zu beachten?

Grundsätzlich müssen die Zahlen stimmen. Das ist das wichtigste. Sie wollen ja mit Immobilien durch kaufen und vermieten Geld verdienen.

Wenn Sie daran denken, vielleicht später selbst einzuziehen, dann sollte sie ihnen natürlich auch gefallen. Aber bitte rechen Sie trotzdem zuerst, ob es wirtschaftlich Sinn macht. Bis zu dem Zeitpunkt an dem sie einziehen wollen, möchten sie ja nicht unbedingt draufzahlen oder?

1. Berechnen der Wirtschaftlichkeit

Grundsätzlich sollten sie zuerst eine Berechnung durchführen, ob es Sinn macht diese oder jene Immobilien zu kaufen und dann zu vermieten. Ehe Sie an einen Kauf denken sollten, müssen die groben Zahlen stimmen. Finden sie den Kaufpreis und die Nettokaltmiete heraus. Die Kaltmiete sind später ihre Einnahmen.

Geben Sie diese Werte in den Rendite-Rechne für Immobilien ein. Wenn der Wert der Bruttomietrendite zumindest gelb ist, dann lohnt sich eine weitere Betrachtung. Dann geht es darum weitere Werte zu sammeln und eine ausführlichere Berechnung durchzuführen.

Ich benutze dazu eine selbst gebastelte Excelliste. Mit dieser können sie tiefer in die Berechnung einsteigen, als mit den einfachen Rechnern. Die kostenlose Datei können sie gerne hier (kommt bald) herunterladen. Dies wird ihnen helfen alle möglichen Varianten durchzuspielen und zu sehen, wie hoch zum Beispiel ihr Mietüberschuss ausfällt.

2. Lage

Ein weiterer entscheidender Faktor ist die Lage der Immobilie. Je besser die Lage, umso einfacher ist es die Wohnung oder das Haus später zu vermieten. In der Nähe des Zentrums in einer Großstadt werden sie immer jemanden finden, der einziehen möchte. Aber irgendwo in Brandenburg, weit weg von Arbeitsplätzen und einer großen Stadt, wird das sicherlich nicht so einfach sein.

Eine Wohnung im Dachgeschoss mit Balkon wird sich leicht vermieten lassen. Dagegen werden sie es schwerer haben, eine im Erdgeschoss ohne Garten zu vermieten. Je näher ein Haus am Zentrum ist, umso positiver wirkt sich das auf die Vermietung aus. Ein wichtiger Punkt ist auch die Verkehrsanbindung. Je schneller sie Bus, Bahn, etc. von der Immobilie erreichen können, umso besser ist das im Allgemeinen.

Zudem sollten sie sich auch ansehen, wie sich die Bevölkerung in der Gegend in den letzten Jahren entwickelt hat. Gab es in den letzten Jahren eine Abwanderung der Bevölkerung, wird sich das wahrscheinlich fortsetzen. Somit ist das auch keine optimale Lage für eine Immobilie. Suchen sie sich einen Ort, von dem sie ausgehen, dass es in den kommenden Jahren eher eine Zuwanderung gibt.

3. Mietspiegel

Um zu sehen, ob sie die Miete in den kommenden Jahren ggf. erhöhen können, müssen sie sich den Mietspiegel ansehen. Den gibt es für jede Stadt und lässt sich online einsehen. In Berlin finden Sie die Information auf dieser Seite. Geben sie die Daten ein und dann sehen Sie, wie die Miete der Wohnung im Verhältnis zum Mietspiegel liegt.

Dabei ist wichtig zu sehen in welcher Wohnlage sich die Immobilie befindet. Damit Immobilien wirtschaftlich sind, und kaufen und vermieten Sinn macht, kann es wichtig sein die Miete zu erhöhen. Oft wurde das von den Voreigentümern nicht gemacht. Schauen Sie sich deshalb an, was sie maximal verlangen können. Dies kann dann ggf. in ihre Berechnung mit einfließen.

Bitte beachten Sie, dass in Berlin zur Zeit die Mietendeckel gilt und deutschlandweit die Mietpreisbremse. Informieren sie sich bitte diesbezüglich in den Medien.

4. Ausstattung und Schnitt der Immobilie

Diese Dinge sind auch sehr wichtig um erfolgreich zu vermieten. Im Laufe der Jahre habe ich schon so einige Wohnungen besichtigt. Jedes mal wird mir wieder bewusst, wie wichtig die Aufteilung der Räume ist. Ich bin zum Beispiel ein Fan von einer amerikanischen Küche. Aber viele mögen das gar nicht. Überlegen sie sich, was für die Vermietung wichtig ist und lassen sie sich nicht durch ihre eigenen Interessen leiten.

Wichtige Dinge sind zum Beispiel

  • Helligkeit
  • Balkon
  • separates Gäste-WC
  • Zustand der Fenster
  • wie ruhig ist es in der Wohnung

Zudem müssen sie natürlich schauen, wie die Wohnung ausgestattet ist. Wie ist der Zustand der Böden? Ist eine Einbauküche vorhanden? Sind Tapeten an den Wänden?

5. Zustand Gesamtobjekt und ggf. Wohnung

Im nächsten Schritt geht es darum den Zustand der Wohnung zu bestimmen. Dazu sollten sie folgende Fragen stellen. Wann war die letzte Renovierung der Wohnung und des Gesamtobjekts? Je nachdem kommen ggf. bald zusätzliche Kosten auf sie zu. Die Renovierung eine Bades kann schnell mal 10.000€ oder mehr kosten. Dies müssen sie in die Kalkulation mit aufnehmen.

Schauen sie sich auch das ganze Haus an. Wie ist der Zustand des Hauses? Müssen ggf. die Heizungsanlage oder die Wasserrohre neu gemacht werden. Wie ist der Zustand des Daches, der Fassade oder der Treppenhäuser. Auch wenn sie sich diese Kosten mit allen Eigentümern teilen, kann die Belastung sehr hoch sein.

6. Rücklagen und Nebenkosten

Dann schauen sie sich unbedingt die Rücklagen und Nebenkosten an. Diese Unterlagen erhalten sie von der Hausverwaltung. Die Rücklagen zeigen ihnen wie viel Geld für Renovierungen und Instandhaltungen am Gebäude zur Verfügung stehen. Schauen Sie sich auch an, wie viel Geld in den letzten Jahren so ausgegeben wurde. Ganz wichtig ist es zu fragen, welche Ausgaben geplant sind und ob diese durch die Rücklagen gedeckt sind.

Nachdem die Mieten in den letzten Jahren sehr stark gestiegen sind, ist es durchaus wichtig sich die Nebenkosten anzusehen. Beim Altbau können diese oft durchaus beachtlich sein und um Vergleich zu einem Neubau doppelt so hoch. Wenn die Nebenkosten sehr hoch sind, dann kann das einen negativen Effekt haben.

Sie konkurrieren auf dem Markt mit allen Immobilien und die Mieter interessieren sich im Endeffekt für die Warmmiete. Warmmiete = Kaltmiete + Nebenkosten. Deshalb macht es durchaus Sinn diesen Kostenblock genauer unter die Lupe zu nehmen.

Auch sollten Sie beachten, wie hoch der Anteil der nicht umlegbaren Nebenkosten ist. Diese Kosten müssen Sie als Vermieter tragen und werden nicht durch den Mieter bezahlt. In der Regel sollten das in etwa 10€ / m² pro Jahr sein. Bei einer 30m² Wohnung wären das dann 300€ / Jahr und 25€ / Monat. Sollte das viel mehr sein, sollten sie das hinterfragen.

Auf was kommt es beim Vermieten an?

Es kommt natürlich darauf an, ob die Immobilie vermietet ist oder leer steht. Wenn Sie bereits vermietet ist, dann sollten sie sich die finanzielle Situation der oder des Mieters genau ansehen. Woher bezieht dieser seine Einnahmen? Empfängt er oder sie ggf. Hartz 4? Aber was genau sollen sie sonst noch beachten?

1. Mieterauswahl

Wenn sie einen neuen Mieter aussuchen, dann entscheiden sie unter anderem nach dessen finanzieller Situation. Wenn das stimmt, muss mir die Person(en) immer sympathisch sein. Zudem schaue ich immer, dass auch der potenzielle Mieter zum Haus passt. Stellen sie sich vor ihr potentieller Mieter ist sehr jung und hört gern laut Musik und macht Party. Dann würde er in ein Haus mit älteren Menschen und Familien mit Kindern nicht so richtig passen.

Dies ist soweit meine Meinung, aber sie können ihre Entscheidung auch aus anderen Gründen treffen. Es kann auch gut sein an jemanden zu vermieten, der im Moment bedürftig ist und sie ihm helfen wollen und können. Das liegt ganz an ihnen.

2. Art der Vermietung

Die erste Art wäre die klassische Vermietung. Der größte Teil aller Immobilen werden nach dem Stil vermietet. Das bedeutet die Wohnung ist weitgehend leer, außer den üblichen Einrichtungsgegenständen. Das Bad usw. ist natürlich voll funktionsfähig. In der Küche kann es sein, dass nur eine Spüle und ein Herd da sind. Manchmal wird auch mit einer Einbauküche vermietet. Der Vorteil an der klassischen Vermietung für den Mieter liegt darin, dass er sich die Wohnung nach seinem Geschmack einrichten kann.

Zudem gibt es auch die Möglichkeit die Wohnung oder das Haus möbliert zu vermieten. Dadurch werden sie öfter einen Mieterwechsel haben. Solche Immobilen werden in der Regel von ein paar Monaten bis zu 2-3 Jahren vermietet. Die potenziellen Mieter wohnen nur temporär aus Arbeitsgründen oder Ähnlichem in einer möblierten Immobilie. Sie können eine höhere Rendite erzielen, aber haben auch mehr Aufwand und ggf. einen höheren Verschleiß.

Zu guter Letzt können sie die Immobilie als Ferienwohnung vermieten. Bitte beachten Sie, dass es dafür gesetzliche Vorschriften gibt. Nun haben sie Gäste nur für ein paar Tage oder Wochen in der Wohnung. Der Aufwand ist viel höher, aber die mögliche Rendite auch. Zudem müssen sie beachten, dass diese Leute nicht so gut auf die Wohnung aufpassen und öfter was kaputt geht oder ersetzt werden muss. Zudem muss öfter renoviert werden. Ein Vorteil liegt darin, dass sie diese Immobilie auch selbst nutzen können, um zum Beispiel Urlaub zu machen.

3. Mietsonderverwaltung

Unter einer Mietsonderverwaltung versteht man, dass eine Hausverwaltung sich um die Wohnung kümmert. Dabei übernimmt sie die technische Betreuung, die Buchhaltung und Mieterbetreuung. Ihre Aufgaben sind unter anderem den Mietvertrag, das Veranlassen kleiner Reparaturen und der direkte Kontakt zum Mieter. Auch die Verwaltung der Kaution, Mieterhöhungen und das Mahnwesen fällt darunter.

Natürlich ist dieser Service nicht kostenlos. Sie müssen pro Einheit zwischen 15 und 30 Euro Netto pro Monat rechnen. Es bleibt natürlich ihnen überlassen eine Hausverwaltung zu beauftragen. Ich mache es bei all meinen Wohnungen, da ich meine Zeit lieber sinnvoller einsetzen will. Zudem können Sie die Kosten von den Einnahmen in der Einkommensteuer abziehen und mindern dadurch ihren Gewinn.

Trotzdem bleibt es aber ihnen überlassen. Wenn sie sich das Geld sparen wollen ist das auch in Ordnung. Ich kenne viele Leute die Verwaltung ihrer Immobilien selbst machen.

Was ist nach der Kaufentscheidung zu tun?

Wenn sie sich für den Kauf entschieden haben, dann müssen sie zuerst eine Immobilienfinanzierung mit einer Bank aushandeln. Ehe sie das tun, sollten sie sich darüber im klaren sein, wie ihre Strategie mir der Wohnung ist. Wollen sie diese behalten oder haben sie vor die Immobilie irgendwann zu veräußern? Zudem müssen sie schauen, wie hoch das Zinsniveau im Moment ist. Wenn sie die Immobilie nicht verkaufen wollen, dann würde ich bei dem heutigen Zinsniveau einen Kredit mit langer Laufzeit abschließen.

Beachten Sie, dass die Eigenkapitalquote stimmt. Das hilft ihnen noch mehr Rendite zu erwirtschaften. Zudem haben sie dann mehr Geld übrig um weitere Immobilien zu kaufen und dann zu vermieten. Benutzen sie dazu meinen Rechner.

Wenn sie alles erledigt haben, müssen sie noch zum Notar. Sobald sie den Kaufvertrag unterschrieben haben, geht alles seinen Weg. Es erfolgt die Eintragung ins Grundbuch und der Kaufpreis wird bezahlt. Nachdem ist der Nutzen- und Lastenwechsel vollzogen und sie sind Besitzer und Eigentümer der Immobilie. Dieser Vorgang kann einige Wochen oder Monate dauern.

Vor- und Nachteile

Wie jede Anlageform hat auch kaufen und vermieten von Immobilien ihre Vor- und Nachteile. Ich habe diese hier kurz zusammen gefasst.

Vorteile

  • Rendite durch Vermietung berechenbar
  • Hebelwirkung – Leverage-Effekt
  • Planbares Risiko
  • Relativ sichere Geldanlage
  • Passives Einkommen
  • Verkauf nach 10 Jahren steuerfrei für Privatpersonen

Nachteile

  • Benötigt viel Zeit, um eine passenden Immobilie zu finden
  • Verwaltungs- und Instandhaltungsaufwand
  • Schlechte Mieter möglich
  • Kaufvorgang dauert mehrere Monate

Fazit – Immobilien kaufen und vermieten

Obwohl kaufen und vermieten von Immobilien mit sehr viel zeitlichem Aufwand verbunden ist, kann es eine sehr gute Investition sein. Nach einer Haltezeit von 10 Jahren haben sie dann immer die Möglichkeit die Immobilie steuerfrei zu verkaufen. Trotzdem muss ich zugeben, dass eine Investition in Immobilien ziemlich aufwändig ist.

Auch wenn ich stets weiter suche muss ich feststellen, dass der Markt im Moment sehr überhitzt ist. In den letzten Jahren sind die Preise in den Metropolen so stark gestiegen, dass es schwer ist ein günstiges Objekt zu erwerben. Nicht nur darum lege ich mein Geld nicht nur in Immobilien an.

Für mich steht immer die Diversifikation im Vordergrund. Wenn sie ihr Geld nur in eine Anlageklasse anlegen, dann besteht immer die Gefahr, dass sie auf das falsche Pferd gesetzt haben. Also ich kenne sehr viele Menschen in Deutschland, die mit Immobilien sehr reich geworden sind. Dagegen kenne ich viel weniger Leute kenne, die das mit Aktien oder Ähnlichem geschafft haben. Aber das ist womöglich ein Phänomen in Deutschland. In den Vereinigten Staaten sieht die Situation wahrscheinlich ganz anders.

Alternativen

Es gibt auch noch andere Möglichkeiten ihr Geld anzulegen. Vielleicht ist es für sie interessant sich den Geldanlagenvergleich anzusehen. Hier sehen Sie, wie sich die unterschiedlichen Anlageformen in den letzten Jahren entwickelt haben.

Eine weitere bekannte Geldanlage sind Aktien oder Fonds, bei denen Sie einen Anteile an einem Unternehmen erwerben. Zudem gibt es heutzutage ETFs, die einen Index abbilden, oder aber die klassische Geldanleihe. Eine andere Möglichkeit in Immobilien zu investieren wären REITs.

Sehr spannend finde ich im Moment p2p Immobilien Plattformen. Hier legen Sie ihr Geld auch in Immobilien an und zwar entweder in Bestandsimmobilen oder in Finanzierungen von Neubauten. Eine Hypothek dient dabei als Sicherheit, wenn es zu finanziellen Engpässen kommen sollte.

Wem das zu wenig Rendite abwirft, dem kann ich auch allgemein p2p lending oder peer-to-peer empfehlen. Hier agieren sie als Kreditgeber und leihen anderen Geld. Dabei gibt es verschieden Arten von Krediten, wie zum Beispiel Verbraucher-, Pfand-, Auto- oder Agrarkredite.

Ich hoffe ihnen hat der Artikel gefallen und freue mich auf ihr Feedback!


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