Kaufen oder Mieten – Was ist die richtige Wahl?

  • von

Kaufen oder Mieten? Nicht nur einmal im Leben wird man sich diese Frage stellen müssen. Wie finde ich aber heraus, was die richtige Wahl ist? Was passt besser zu meinem Leben? Weiteres dazu finden Sie in dem Beitrag.

Vorwort

In Rumänien wohnen fast 96% der Bevölkerung in ihren eigenen Wohnungen oder Häusern. Damit sind sie an der Spitze in Europa. Im Jahr 2018 wohnten in Deutschland etwa 58 Prozent der Bürger zur Miete. Die anderen 42 Prozent leben in ihren eigenen vier Wänden.

Ja aber warum gibt es denn die verschiedenen Ansichten zum Thema kaufen oder mieten? Dies kann ganz unterschiedliche Ursachen haben, wie zum Beispiel:

  • Wo und wie jemand aufgewachsen ist
  • Weil die Eltern/Bekannte einen dazu drängen
  • Manche haben eine feste Überzeugung, aber ohne zu wissen warum
  • Einfluss von Medien

Aber meist sind diese Gründe nur emotional und nicht wirklich gut begründet. Nachdem wir für ein Haus oder eine Wohnung schnell mal eine halbe Million Euro oder auch eine ganze Million ausgeben, sollten wir uns das gut überlegen. Ich würde eine so weitreichende Entscheidung nur rationell fällen. Das Gute ist, dass sich dies bei Immobilien ganz einfach berechnen können. Aber keine Angst, es ist gar nicht so schwierig. Es gibt nämlich Tools und Hilfsmittel, die uns dabei helfen, die Rendite bei Immobilien zu berechnen.

Kaufen oder Mieten – Meinungen im world wide web

Wenn wir uns verschiedene Quellen im Internet anschauen, dann werden wir folgendes erkennen. Nehmen wir an, dass sie mehrere Berichte zum Thema Geldanlage in Blogs oder auf Seiten mit Finanznachrichten lesen oder Videos auf YouTube anschauen. Dann werden Sie feststellen, dass es sich oft nicht um eine objektive Meinung handelt. Meist wollen ihnen die Seiten oder der YouTuber irgendetwas verkaufen. Es wird ihnen vermittelt, dass eine Investition in Aktien zum Beispiel wäre die bessere Wahl, als der Kauf einer Wohnung oder eines Hauses.

Im Gegensatz dazu werden Ihnen wahrscheinlich Webseiten, die mit Immobilien zu tun haben, das Gegenteil empfehlen. Sie wollen ihnen entweder eine Dienstleistung, einen Service oder so verkaufen. Somit ist es in deren Interesse, dass sie Wohneigentum erwerben. Damit können Sie dann irgendwie Geld verdienen.

Wie finden Sie aber nun heraus, was die richtige Wahl ist? Dazu möchte ich ihnen zuerst einmal die Vor- und Nachteile erläutern. Danach schauen wir uns an, wie wir das berechnen können. Zuletzt sind Sie an der Reihe und müssen entscheiden. Kaufen oder Mieten, was ist also besser?

Entwicklung der Kauf- und Mietpreise

Wenn Sie sich die obige Grafik ansehen, was erkennen sie dann? Alle Kurven gehen ziemlich symmetrisch nach oben, aber was bedeutet das? Was ist dieser Immobilienpreisindex? Ich werde es versuchen zu erklären. Der Preisindex gibt an, wie sich die Preise der verschiedenen dargestellten Varianten über den Zeitraum von 44 Jahren entwickelt haben. Die Preise im Jahr 1990 wurden mir 100 festgesetzt und dann die Preisentwicklung entsprechend in Punkten dargestellt

Die Kosten für den Kauf einer Immobilie haben sich unterschiedlich entwickelt. Ein Grundstück mit einem Einfamilienhaus ist über die Jahre mehr gestiegen, als eine neu gebaute Eigentumswohnung. Auch bei den Mieten gibt es einen Unterschied. Bestandsmieten sind stärker gestiegen als die Mieten von Neubauten. Das hat wahrscheinlich folgenden Grund. Bei Neubauten wird meist schon ein höherer Mietpreis verlangt, als die Mieten von Altbauten. Dadurch hinkt der Vergleich ein wenig. Wahrscheinlich ist der Unterschied somit zu vernachlässigen.

Viel Spannender ist jedoch zu sehen, dass sich die Mietpreise und die Kaufpreise relativ gleich bewegen.

In den letzten 5 bis 10 Jahren sehen wir aber eine Tendenz, dass die Kaufpreise viel stärker gestiegen sind, im Verhältnis zu den Mieten. Das bedeutet, dass Immobilien im Moment relativ teuer sind und mieten günstiger ist.

Meiner Meinung nach gibt es für die nächsten Jahre zwei Szenarien.

  1. Die Mietpreise steigen an um sich den gestiegen Kosten für Immobilien anzugleichen.
  2. Die Kaufpreise fallen oder entwickeln sich eine Zeit seitwärts und so gleichen sich die Kurven wieder an.

Kaufen oder Mieten – Allgemeine Denkanstöße

Der Kauf einer Immobilie kann richtig viel Geld kosten. Je nachdem wie gut ihre finanzielle Situation ist, kann es sein, dass sie 30 bis 40 Jahre abzahlen müssen, bis ihnen das Objekt gehört. Zudem sind die Raten an die Bank oft so hoch, dass am Ende des Monats nicht mehr viel übrig ist. Ein Urlaub oder eine andere große Ausgabe ist oft nur einmal im Jahr drin und an sparen ist erst gar nicht zu denken. Was passiert aber, wenn eine Reparatur oder ähnliches ansteht? Wie kann die Familie das stemmen und sind die Einschränkungen das Wert?

Dagegen hört man doch sehr oft das folgende Argument. Wenn das Haus einmal abbezahlt ist, dann haben sie etwas für die Rente. Ihre Kosten sind dann geringer und somit können sie dann diesen Lebensabschnitt genießen. Aber was wollen sie alleine ohne ihre Kinder mit einem riesen großen Haus im Alter? Der Garten und das Haus muss in Schuss gehalten werden und auch regelmäßig gereinigt. Wie lange schaffen Sie das dann, bevor sie zu alt dafür sind?

Natürlich macht es einen Unterschied, ob Sie ein Haus oder eine Wohnung erwerben. Nicht nur der Preis eines Hauses ist in der Regel teurer, sondern auch auch die Kosten für Instandhaltung und Reparaturen. Bei einer Wohnung teilen sie sich viele Kosten mit den anderen Eigentümern. Wenn zum Beispiel das Dach des Wohnhauses erneuert werden muss, dann müssen sie nur einen Prozentanteil bezahlen. Dies sollten sie immer im Hinterkopf behalten.

Kauf einer Immobilie

Der Entschluss zum Kauf eines Hauses oder einer Wohnung wird meist nur einmal im Leben getroffen. Deshalb sollten Sie ihn gut überlegen und sich nicht von Emotionen leiten lassen. Darum sollten Sie alle Vor- und Nachteile einmal verinnerlichen, bevor sie eine Kaufentscheidung treffen.

Vorteile beim Kauf

In den meisten Fällen trifft es zu, dass eine Immobilie eine Absicherung im Alter darstellt. Dies hängt natürlich damit zusammen, wie sich der Marktwert entwickelt. Die Preise einer Immobilie sind aber auch Schwankungen ausgesetzt. Wie an der Börse steigen und Fallen die Preise. Zwischen den Jahren 1990 und 2009 waren die Immobilienpreise relativ stabil. Die Kaufpreise blieben relativ gleich, aber seit dann sind sie wieder sehr stark angestiegen. Dies kann man aber nicht immer so einfach pauschalieren. Der Preis einer Wohnung in München ist wahrscheinlich stabiler als der einer Wohnung in einem dünn besiedelten Gebiet in Brandenburg.

Mit dem Kauf einer Immobilie tätigen sie eine Geldanlage, die es gilt mit anderen Anlagen zu vergleichen. Die durchschnittliche Rendite in den letzten 45 Jahren betrug bei einer Neubauwohnung ca. 3% pro Jahr. Ein Einfamilienhaus samt Grundstück erbrachte im selben Zeitraum ein Verdienst von ca. 4% pro Jahr. Ich denke das sind keine schlechten Werte. Gold stieg im gleichen Zeitraum um 4,6% und Aktien um ca. 7,5%. Immobilien sind aber weitaus weniger Schwankungen ausgesetzt als Aktien, ETF und Fonds. Aber der Zinseszins-Effekt schlägt auch hier zu. Jedes Prozent Rendite zählt.

Beim Bau eines Einfamilienhauses haben sie die Möglichkeit den Grundriss selbst zu gestalten. Ein Architekt wird ihnen helfen ihr Haus und ihren Garten so zu designen, dass es ihren Wünschen entspricht. Falls Sie sich für eine Neubauwohnung oder ein Reihenhaus entscheiden, dann haben sie weniger Möglichkeiten sich selbst einzubringen.

Im Eigentum müssen sie keine Angst vor Mieterhöhungen haben. Sinnvollerweise schließen sie einen Kreditvertrag bei der Bank ab, der so lange läuft, bis der Kredit abbezahlt ist, wenn die Zinsen passen. Dann haben sie über die nächsten Jahre immer die gleiche Rate an die Bank zu bezahlen.

Eine Eigenbedarfskündigung ist nicht möglich und sie kann niemand aus der Immobilie werfen.

Nachteile beim Kauf

Zum Kauf eines Hauses oder einer Wohnung sollten sie eine gewisse Menge an Geld mitbringen. Dieses Eigenkapital sollte so hoch wir nur möglich ausfallen, wenn sie in der Immobilie selbst wohnen wollen. Falls sie eine Vermietung anstreben, ist es genau umgekehrt. Mindestens sollten Sie 15% des Kaufpreises und die Kaufnebenkosten mitbringen. Wenn wir davon ausgehen, dass sie eine Wohnung für 500.000€ erweben möchten. Die Kaufnebenkosten betragen ca. 15%. Somit benötigen Sie 15% + 15% x 500.000€ = 150.000€. Das ist eine Menge Geld.

Meist sind die Raten an die Bank höher als eine Miete. Somit muss der Eigentümer schon sparsamer sein. Obendrein muss er Rücklagen für Instandhaltung etc. bilden. Wie oben beschrieben sind die Kosten beim Hauskauf deutlich höher. Eine Heizungsanlage oder Fenster müssen zum Beispiel alle 20 bis 30 Jahre erneuert werden. Da fallen auch schnell mal Kosten in Höhe einer 5-stelligen Summe an.

Des weiteren sind Reparaturen selbst zu tragen. Es gibt keinen Vermieter, der das übernimmt. Ist nun die Spüle verstopft, oder die Heizung defekt, dann müssen sie den fälligen Betrag bezahlen.

Ein Umzug ist nicht mehr so einfach. Wenn Sie umziehen möchten, dann müssen sie dich das genau überlegen. Es gilt abzuwägen, ob es Sinn macht die Wohnung bzw. das Haus zu vermieten. Trägt die Miete die Kosten für die Bank? Müssen sie ggf. drauf zahlen? Deshalb sollten Sie sich diese Gedanken vor dem Kauf stellen. Sie könnten natürlich auch verkaufen. Wie ist die Marktsituation und macht ein Verkauf Sinn? Wie sind etwaige Gewinne zu versteuern?

Dann kommen wir zum nächsten Problem. Was machen Sie mit dem langfristigen Kredit? Wenn sie über viele Jahre der Wohnung/Haus leben, dann zahlen sie den einfach ab. Sobald Sie aber verkaufen oder vermieten wollen, dann kann sie dieser Kredit einschränken.

Überblick der Vor- und Nachteile eines Immobilienkaufs

Hier finden Sie einen Überblick der Vor- und Nachteile eines Kaufs:

Vorteile Kaufen

  • Absicherung im Alter
  • Geldanlage
  • Gestaltungsmöglichkeiten der Immobilie
  • Keine Mieterhöhungen
  • Keine Eigenbedarfskündigung

Nachteile Kaufen

  • Hohes Eigenkapital
  • Rücklagen bilden für Instandhaltung
  • Reparaturen selbst bezahlen
  • Kein flexibles umziehen
  • Langjährigen Kredit abbezahlen

Mieten einer Immobilie

Wenn Sie sich für das Mieten einer Wohnung oder eine Hauses entscheiden, dann haben Sie sicher ihre Gründe dafür. Haben sie aber schon mal über die Vor- und Nachteile nachgedacht und auf der Grundlage entschieden oder war es eine Bauchentscheidung?

Vorteile beim Mieten

Wenn sie Flexibilität suchen, dann kann Mieten die richtige Entscheidung für sie ein. Sie binden sich somit keinen Klotz ans Bein und sind dadurch viel freier. Egal ob sie eine neue Herausforderung in einer anderen Stadt oder einem neuen Land suchen, müssen sie nur den Mietvertrag kündigen uns los geht’s.

Zudem müssen sie kein Geld gespart haben um zu mieten. Sie müssen lediglich die Kaution in Höhe von 2 bis 3 Nettokaltmieten aufbringen. Dann gilt es noch die passende Immobilie zu finden und sie können einziehen.

Der Eigentümer übernimmt den Großteil der Reparaturen und Instandhaltungen. Wenn es ein Problem gibt, müssen sie sich nur an die Hausverwaltung oder direkt an den Besitzer wenden. Die kümmern sich dann um die Dinge und sie müssen weiter nichts mehr tun. In manchen Mietverträgen ist ein Selbstbehalt von 50 bis 100€ im Jahr vereinbart. Das ist aber zu verkraften.

Anstatt sein Geld in die eigene Wohnung zu stecken, kann ein Mieter sein Kapital anders Investieren. Ihr Vermögen ist nicht mit einem großen Betrag in einer Immobilie investiert. Sie können ihr Kapital breiter streuen und diversifizieren. Sie können zum Beispiel eine Wohnung zum vermieten kaufen mit weit aus weniger Eigenkapital. Es gibt auch p2p Immobilien Plattformen, bei denen Sie einen Teil einer Immobilie erwerben oder diese mitfinanzieren. Die Rendite dort ist durchaus beachtlich. Den Rest könnten Sie dann noch in Aktien, ETFs, Fonds oder in allgemeinen Peer-to-Peer-Krediten anlegen. Hierzu möchte ich sie gerne zu meinem Geldanlagen-Vergleich verweisen, wenn sie genaueres wissen möchten

Nachteile beim Mieten

Sie können selbst keinen Einfluss auf den Grundriss der Immobilie nehmen. Sie müssen sich eine aussuchen, die ihren Wünschen entspricht. Da müssen sie in der Regel immer Abstriche machen. Sie werden wahrscheinlich kein Mietobjekt finden, das genauso ist, wie sie es sich erträumt haben.

Die Miete wird sich sehr wahrscheinlich über die Jahre erhöhen. Es gibt zwar einen Mietspiegel und andere Gesetze die eine Mieterhöhung einschränken, aber sie können das nicht vermeiden. Sie müssen davon ausgehen, dass mit steigenden Immobilienpreisen auch die Mieten steigen werden.

Einer Eigenbedarfskündigung können sie nur in ganz bestimmten Härtefällen entkommen. Die Rechte der Mieter sind in Deutschland sehr gut, aber trotzdem können Sie aus der Immobilie gescheucht werden. Der Eigentümer muss nur dringende Gründe angeben und kommt damit sehr oft durch. Sie sind der Betroffene und müssen sich eine andere Bleibe suchen, die oft viel teurer ist.

Wenn Sie Teile ihrer Immobilie bei AirBnB vermieten oder einen Untermieter haben wollen, sind sie auf die Gunst des Eigentümers angewiesen. Dieser kann dem Vorhaben zustimmen oder auch nicht. Wenn sie zusätzliche Einnahmen schaffen wollen, dann sind sie somit nicht so frei. Statt dessen müssen sie darauf hoffen, dass der Eigentümer dem zustimmt.

Überblick der Vor- und Nachteile beim Mieten

Hier finden Sie einen Überblick der Vor- und Nachteile des Mietens:

Vorteile Mieten

  • Hohe Flexibilität bei Umzug
  • Kein Eigenkapital nötig
  • Eigentümer übernimmt Reparaturen
  • Kann Geld anderweitig investieren

Nachteile Mieten

  • Kein Einfluss auf den Grundriss
  • Mieterhöhungen möglich
  • Eigenbedarfskündigung möglich
  • Nicht sehr flexibel bei AirBnB, etc.

Kaufen oder Mieten – Meine Meinung

Wenn ich vor der Entscheidung stehe Kaufen oder Mieten, dann lasse ich mich nicht von Emotionen leiten. Anstatt versuche ich die Entscheidung immer aus dem Aspekt heraus zu treffen, ob es sich um eine gute Investition handelt. Ich würde ein Objekt immer kaufen, wenn ich mir dadurch eine hohe Rendite verspreche. Da ich möglichst flexibel sein will, muss die Investition zu meinem Leben passen. Das heißt, die Immobilie muss entweder gut vermietbar oder mit Gewinn verkaufbar sein.

Wie aber bestimme ich, ob das für eine Immobilie zutrifft? Dazu gibt es ein paar einfache Renditeberechnungen, die sie vor dem Kauf durchführen sollten. Damit sehen sie dann, ob es sich um eine gute Investition handelt oder nicht. Wenn ein Objekt zu teuer ist, dann lasse ich auf jeden Fall die Finger davon, auch wenn es noch so schön ist. Wichtig ist, dass sie die Immobilie als Investment sehen.

Kaufen und vermieten ist meiner Meinung nach immer gut, wenn sie zu den richtigen Konditionen kaufen und vermieten können. Ich besitze einige Wohnungen, die ich sehr gewinnbringend vermiete. Natürlich müssen Sie dabei auch einiges beachten.

Sollten Sie über weniger Kapital verfügen, aber trotzdem in Immobilien investieren wollen. Dann kann ich ihnen real estate p2p lending empfehlen. Dort sind Renditen von 4 bis 12 % zu erwirtschaften. Achten Sie darauf, dass ihre Geldanlagen mit einem erstrangigen Darlehen abgesichert sind. Das bedeutet, dass sie wie eine Bank fundieren und ihr Geld als erste zurückbezahlt bekommen, falls der Kreditnehmer Insolvent ist.

Fazit

Hiermit möchte ich noch einmal das Thema Kaufen oder Mieten zusammenfassen:

  • Lassen Sie sich nicht durch ihre Emotionen leiten
  • Falls Sie kaufen wollen, dann sehen sie es als Investition
  • Machen Sie sich einen Plan, wie ihre Zukunft aussehen soll
  • Entscheiden Sie ob kaufen oder mieten besser zu ihnen passt
  • Informieren Sie sich über alternative Anlageformen

Abschließen möchte ich ihnen meine anderen Artikel zu dem Thema näher bringen. Dieser hier war nur der erste Schritt um eine Entscheidung zu treffen. Wenn sie tiefer in das Thematik einsteigen wollen, dann sollten sie folgende Artikel lesen:


Bei GELVOS dreht sich alles um „Geld verdienen ohne Stress“. Dazu sind alle Artikel über Finanzen und Lebensfreude in diese Rubriken unterteilt: verdienen. sparen. anlegen. leben. Wenn Sie nichts mehr verpassen wollen, abonnieren Sie unseren kostenlosen Newsletter und kommen Sie Ihren Zielen einen großen Schritt näher!

Schreibe einen Kommentar

Deine E-Mail-Adresse wird nicht veröffentlicht. Erforderliche Felder sind mit * markiert.