Wenn wir uns eine Immobilie kaufen wollen, wäre es doch schön zu wissen, ob es sich um eine gute oder schlechte Investition handelt. Aber wie können wir das nun herausfinden und bei einer Immobilie die Rendite berechnen? Dazu gibt es einige Hilfsmittel, die ihnen dabei helfen. Wenn Sie mehr wissen wollen, dann lesen sie einfach weiter.
Vorwort
Wenn ich mit dem Gedanken spielen eine Wohnung oder ein Haus zu kaufen, dann bewerte ich zu erst die Immobilie. Für mich handelt es sich um ein Investment das irgendwie oder irgendwann einen Gewinn abwerfen soll. Dabei ist es ganz egal, ob ich die Immobilie vermieten oder selbst darin wohnen will.
Falls Sie in dem gekauften Objekt selbst einziehen wollen, dann stellen sie sich immer folgende Fragen. Wie lange werde ich in der Immobilie wohnen? Will ich sie nachher vermieten oder verkaufen? Was macht wirtschaftlich mehr Sinn? Sie müssen ihr Vermögen als Gesamtheit betrachten. Beschränken Sie ihre Sicht nicht nur auf ihre Geldanlagen in Aktien, Fonds, Tagesgeld oder ähnlichem. Auch ein Eigenheim ist ein Investment und muss entsprechend behandelt werden.
Einer Wohnung, die zur Vermietung gedacht ist, soll natürlich Gewinn abwerfen. Deshalb sollten sie immer vor dem Kauf der Immobilie die Rendite berechnen. Dabei kann ihnen mein Rechner helfen, auch wenn dieser nur ein erster Anhaltspunkt ist. Es gibt natürlich noch mehr zu beachten, wenn sie sich zum Kauf entschließen sollten.
Bruttomietrendite berechnen
Um eine erste wirtschaftliche Betrachtung durchzuführen reicht diese einfache Berechnung aus. Damit können Sie dann entscheiden, ob sich das Objekt lohnt oder nicht. Im Endeffekt soll das als erste Messlatte gelten, die erfüllt sein sollte. Wenn diese Messlatte nicht erfüllt ist, dann suchen sie am besten nach einer neuen Immobilie.
Im Moment sind Immobilien in vielen Teilen des Landes sehr teuer, da die Preise in den letzten Jahren sehr stark gestiegen sind. Nehmen wir zum Beispiel eine Wohnung in Raum München, die 500.000€ kostet. Die zu erzielende Kaltmiete liegt bei 1000€. Die Bruttomietrendite beträgt somit 2,4%. Aber wann ist ein Objekt interessant und wann nicht?
kleiner als 5%
5% bis 7%
größer als 7%
Sobald der Wert kleiner 5% ist sollten Sie von einem Kauf absehen. Zwischen 5 und 7% kann das Objekt interessant sein und es lohnt sich ein wenig mehr Zeit zu investieren. Ab einem Wert von 7% ist die Immobilie günstig zu haben.
Wenn Sie bei Immobilien die Rendite berechnen, reicht das bei weitem nicht aus. Es gibt noch viele andere Punkte die wichtig sind, die sich ansehen müssen, bevor sie ein Objekt kaufen und dann vermieten.
Auch wenn der Traum vom Eigenheim noch so verlockend ist, sollten sie folgendes beachten. Geben Sie nie zu viel Geld für ein Objekt aus, auch wenn es noch so schön ist. Sogar Warren Buffet lebt noch immer in einem Haus, das er 1958 gekauft hatte.
Eigenkapitalrendite berechnen
Als zweite Kenngröße gilt die Eigenkapitalrendite. Hierbei können Sie anhand des eingesetzten Geldes die Rendite berechnen. Das Berechnen macht eigentlich nur Sinn, wenn sie das Objekt vermieten wollen und nicht selbst drin wohnen bleiben. Beim Eigenheim versucht man so viel wie möglich Eigenkapital einzubringen. Dadurch wird die Eigenkapitalrendite auch im Fall eine späteren Vermietung schlecht ausfallen.
Im Gegensatz dazu sollten sie möglichst wenig Kapital einsetzen, wenn sie vermieten wollen. Somit können sie den Leverage-Effekt (oder Hebelwirkung) ausnutzen. Bei diesem Effekt wird durch eingesetztes Fremdkapital die Eigenkapitalrendite gesteigert. Je mehr Geld sie sich von der Bank leihen, umso größer ist die Wirkung für ihren Ertrag.
Die folgende Berechnung ist nur sehr einfach gestrickt. Etwaige Abschreibungen aus das Objekt und auch die Steuern sind nicht berücksichtigt. Zudem könnten Sie auch ihre Rücklagen oder sonstige Kosten mit einbeziehen. Dann wird der Wert natürlich geringer ausfallen. Aber als erster Richtwert, sollte das erst mal ausreichen.
kleiner als 10%
10% bis 15%
größer als 15%
Wie schon gesagt betrifft dies hier nur Objekte, die vermietet werden sollen. Sobald der Wert kleiner 10% ist sollten Sie vielleicht eine andere Bank aufsuchen. Zwischen 10 und 15% kann das Objekt und die Finanzierung interessant sein und es lohnt sich schon. Ab einem Wert von 15% machen Sie wahrscheinlich einen guten Deal, wenn die sonstigen Details auch passen.
Fazit – Rendite berechnen bei einer Immobilie
Das Rendite berechnen hilft ihnen eine groben Überblick zu erhalten, ob ein Objekt gut oder schlecht ist. Zudem hilft es ihnen zu berechnen, wie hoch ihre Rendite der Immobilie abhängig vom eingesetzten Eigenkapital ist. Bevor sie sich aber zum kauf entschließen, sollten Sie sich diese Punkte genauer anschauen. Lassen sie sich nicht von Emotionen leiten und vertrauen sie festen Zahlen.
Wie jeder Art der Geldanlage werden auch Immobilien- und Mietpreise von Schwankungen nicht verschont. Auch wenn diese Schwanken nicht so groß ausfallen, kann es schon sein, dass die Immobilienpreise stagnieren oder fallen. Dies war zum Beispiel in Deutschland zwischen den Jahren 1995 uns 2010 der Fall. Da sind die Preise teilweise sogar gefallen. Im ehemaligen Osten der Republik haben sich Objekte an vielen Ort negativ entwickelt. Daher bitte vorher gut informieren.
Falls sie vorhaben zu kaufen und dann zu vermieten, dann müssen sie viele Dinge beachten. Wo ist das Objekt? Wie wird sich der Ort in den nächsten Jahren entwickeln? Ist die Immobilie in der Nähe des Zentrums oder am Stadtrand? Wie ist die Wohnung geschnitten und wie groß ist die Wohnung. Wie leicht ist es das Objekt zu vermieten?
Auch wenn sie darüber nachdenken, ob sie kaufen oder mieten sollen, sollten Sie vorher die Rendite berechnen. Verlassen Sie sich aber nicht nur darauf und wägen die Vor- und Nachteile gegenüber ab. Die Entscheidung kann für jeden anders ausfallen, aber versuchen sie sich nicht von ihren Emotionen leiten zu lassen.
Ausblick und Alternativen
Interessant ist es auch zu sehen, wie sich die Immobilien im Vergleich zu anderen Anlageformen über die letzten Jahre entwickelt haben. Wenn sie sich die Grafiken ansehen, dann werden sie folgendes feststellen. Die Preise von Immobilen schwanken nicht so stark, wie zum Beispiel bei Aktien. Dafür ist die Rendite über die Jahre auch geringer.
Eine Alternative zu dem Kauf einer eigenen Immobilie kann eine Investition in p2p-Kredite sein, die in Immobilien investieren. Hier dient die Immobile als Sicherheit, wenn der Gläubiger Zahlungsprobleme haben sollte. Sie können in verschiedenste Projekte investieren und somit ihre Anlage breit streuen. Die Rendite ist teilweise sehr hoch und kann ihnen helfen, schnell Vermögen aufzubauen.
Wie sie ja wissen, ist der Zinseszinseffekt enorm und hilft uns dabei ein Vermögen aufzubauen. Damit können Sie dann entweder früher in Rente gehen, oder auch weniger arbeiten. Die Möglichkeiten sind sehr vielfältig. Es kann auch ein Ziel sein, einen Teil des Vermögens für wohltätige Zwecke zu spenden. Mit ihrem Geld können sie viele tolle Dinge anstellen, nur müssen sie erst mal viel davon besitzen.
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Dieser Artikel ist keine Anlageberatung, sondern es handelt sich nur um unsere persönliche Meinung. Wir berichten hier nur über unsere persönlichen Erfahrungen und Erkenntnisse als Privatanleger. Somit dienen meine Texte allein der Wissensvermittlung und stellen keine Aufforderung zu einem Kauf oder Verkauf von Anlageprodukten dar. Weitere Informationen entnehmen sie bitte dem Haftungsausschluss.